住宅ローンエトセトラ

3月11日、記憶に無いレベルの超大型地震によって、東日本はかなり壊滅的なダメージを受けてしまいました。

地震の直接被害だけでも強烈だったのに、その直後に襲ってきた十㍍以上の津波、そして福島原子力発電所

の津波による被災、その後の東京電力による計画停電と、止まる事無く続く天災・人災の波に甚大な被害が止

まらない。

地震と津波は、天災故に何をどうこう言う事は出来ないが、福島原子力発電所の対応は、かなり人災の意味合い

が強いと感じる。

東京電力は【大地震や津波で燃料棒を冷却するための電源がなくなり、炉心溶融する】ことを警告されていたにも

かかわらず、2年近くも放置したまま対策を取ってこなかったからです。

今回の様な震災で想定外の地震との言葉を連呼しても、確実に取るべき対策をキッチリ取ってさえいれば、原子力

発電所周囲何十キロにも放射能をまき散らす様な事態にはならなかった筈と思うと、腹が立ってしょうがありません。

そして、原子力発電所の被災による、電力不足からなる計画停電で関東地方に工場を持つ企業は、今後電力の

２５％省エネをお願いされている状態です。どうやって経済活動を立て直すってんでしょうね？？

一昨年より、住宅業界は国策によってかなり下支えを受けて来た為、景気状態は回復基調でしたが、この震災以後

は、おそらく追加的な補助金は全く期待できないと容易に考えられます。

3月11日以降住宅を建築される方は、一日も早く動かないと後になれば成る程、メリットの優遇税制は一つづつ無く

なって行くでしょうね。

フラット３５と言う住宅支援機構（旧住宅金融公庫）が民間金融機関と提携して提供している住宅ローンありますが、耐震性や省エネ、

バリアフリーの性能の高い住宅については年０・３％の金利優遇が行われていました。

この金利優遇を最初の１０年間、年１％優遇に拡大する経済支援策が昨年出されて以来、フラット３５の利用者が急増しています。

それまでは、住宅ローンは変動金利の方が圧倒的に多く、都市銀行や地方銀行の変動金利優遇型を借りる方が後を絶たない状況

だったのですが、少し風向きが変わって来ているようです。

これまでも何度も書いていますが、金利が低い時代は出来るだけ長期で固定のローンを選択する事非常に大切です。

金利が今後上昇する事は、国債の発行状況を考えても明らかですし、変動型や１０年固定型などは優遇金利の状況が終わった後の

支払条件変更の幅が全く見えないと言うリスクがかなり大きいのです。

しかし、フラット３５利用者の急増によって、予定予算が１２月までの延長と言う事でしたが、７月か８月に終わりそうな勢いです。

この１％金利優遇や住宅ローン減税、住宅版エコポイント等々の経済政策で、住宅を求める方にはかつてなかったほど国の恩恵を

感受する事が出来る状況はあるのですが、これら政策もそろそろ終わりが見え隠れしています。

本気で住宅購入を考えられている方は、この恵まれた状況が終わる前に、何とか住まい購入に踏み切って欲しいものです。

この借金まみれの国の、住宅のみの優遇策が続くはずもないですからね！

住宅ローン控除とは、住宅を購入する事を推し進める目的で、平成11年に始まった制度です。

住宅ローンを１０年以上の長期で組むなど一定の要件に当てはまると、ローン残高の１％が所

得税額から控除されると言う結構大きな金額の税金還付の制度です。

只最大のポイントは支払った所得税が帰って来るというものなので、低所得でお子さんが複数いる

ケースの場合はそもそもの所得税額が少ない為、帰ってくる金額も少ないと言うことを理会しておか

なければいけません。

平気で、『最高５００万円が貰えます』などとウソを言う営業マンも居ますから気をつけて下さい。

因みに建物が長期優良住宅であるとローン残高の１．２％・上限600万円までの控除が受けられる

権利があります。

自営業者の場合は、全額控除対象になる訳では無いのですが、納める税金が少なくなるか還付を

受けられます。

サラリーマンの場合は毎月引かれている所得税が年末調整で還付されます。

ざくっとの感覚ですが、年収７００万円のサラリーマンの場合２００万円以上の住宅ローンがあれば、

毎年２０万円程度の還付金が受けられるイメージです。詳細は計算をして貰って下さい。

何にしても、所得税がゼロ円になるのは大きいですよね！

出来るだけ続いて欲しい住宅ローン控除様です。

繰り上げ返済についての考え方は、色々な本で色々な事が書かれていますが、人によって言う事が結構違うので戸惑う方も

多いと思います。

今回は一般的に間違いない所から、マニアもびっくりな情報までお伝えします。

基本的に繰上返済には期間短縮型と返済額軽減型とがあります。

どちらが繰上返済をしたときに得かと良く聞かれますが、基本的には期間短縮型の方が減額の幅が多いのは事実です。

住宅ローンで元利均等返済は支払開始当初は、ほとんど元金は減らず、支払額の大半を金利が占めています。

10年以内の繰上返済期間短縮型はとても大きな金利減額になる事をシュミュレーションしてみます。

3000万円を年３％、35年返済(ボーナス払い無し)で借りていた人が返済開始から5年で200万円を繰上返済した場合

※1、普通に支払いを続けた場合の総支払額・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・48,490,768円

※２、繰上返済を5年目に200万円した場合の総支払額・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・45,783402円

その差は・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・　2,707,366円

繰上返済で70万円以上が得した事になります。

さらに5年目に200万円繰上返済ではなく毎年40万円ずつ繰上返済した場合は・・・・45,399,691円

その差は・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・・　3,091,077円

繰上返済で100万円以上が得した事になります。

繰上返済手数料さえ掛からない住宅ローンを選択しておけば結構こまめに返済できる為、総額支払額の

圧縮には非常に有効です。

※注意点としてはボーナス併用支払の住宅ローンを選ばれた場合は、支払金額が半年分刻みでないと

繰上返済できない所です。(金融機関に確認してください)

※住宅ローン金利を変動型で組まれている方

今世界は１００年に一度の不況という事でどちらかと言えばマダマダ低金利が続く様な感じが世の中を占めていますが、長期的に見れば下がり

切った金利は、上がるだけなので後何年間この超低金利が続くかという事が焦点になってきます。このまま不況では経済も成り立たないので、

どこかのタイミングで反転する時は来ます。直ぐなのか３年後か５年後か？

只、今の内ならば低金利の長期住宅ローンへの借り換えは可能です。金利上昇のリスクにビビらずに生活する為にも、出来るだけ固定の

長い住宅ローンに切り替えをお勧めします。

※住宅金融公庫の時期に住宅ローンを借りた方

住宅金融公庫の時期に住宅ローンを借りた方は１０年目からの金利が5％～3.75％と割と高めに設定されている場合が多いです。

今の時期は超低金利（２％台）で３５年の借り換えローンもあり残金にもよりますがその場合は借り換えした方がメリットが多そうです。

只、変動型の借り換えローンはお勧めしづらいのでフラットタイプでの借り換えをお勧めします。

借り換えのまとめとして、同じ銀行での借り換えは別として、金融機関を変更しての借り換えは諸費用が結構掛かるのでその分をちゃんと

計算して収支バッチリ出して借り換えをしましょう。

今よりも借入金利が０．５％以上低くなる事を前提でシュミュレーションして貰いましょう。

ローンの残高がまだ１０００万円以上ある場合はメリットを受ける事が出来そうだが、残金が少ないと計算したら赤字の場合もあります。

ローン残年数が１０年以上ある方は大体メリットがありそうです。残り５年程度では諸費用で赤字になりそう・・・

借り換えは必ずシュミュレーションを作ってもらい、一行からだけの仮説でなく複数の金融機関から提案してもらうべきでしょう。

住宅ローンは、借り換えによって月々の支払額を大幅に削減したり、完済までの総支払額をかなり削減出来たりします。

しかし、何も検討せずに『取扱銀行が勧めてくれるから』と言った様な借り換えは非常にリスクがあり危険です。下手をしたら借り換えによって

総支払額が膨らむケースも少なくないのでポイントだけ伝えていきたいと思います。

※金利が高い時に全期間固定金利を借りていて今の金利で計算したら手数料や登記費用を差し引いても総支払額が少なくなるケース

上記のケースはキッチリ係る金額等を計算して最終的にどの程度の差額が出るのかをバッチリ理解しましょう。又、借り換えした住宅ローンが

変動型の場合は支払終了までの金利上昇リスクが現状の支払いを続ける場合と何処で逆転かなど注意が必要です。残金がまだ多く年数が

２０年以上残っている場合は変動型へのローン借り換えは慎重に行って下さい。

※住宅金融公庫等のローンで当初１０年間優遇金利が終わり、突然支払額が跳ね上がった事による借り換えのケース

通常は優遇金利が終わると、その時の銀行等で掲げている店頭表示金利に住宅ローン金利は切り替わります。現在は国の貸出基準金利が

０．１％と超低金利が継続している為 借り換えも容易で新しく他の銀行の優遇金利付き住宅ローンに借り換えた方が得なケースが多いのですが

国の貸出基準金利が０．１から跳ね上がると、他行での借り換えは容易に出来なくなってきます。今の内に長期間金利の上限が決まっている住宅

ローンに借り換える事をお勧めします。

住宅金融支援機構とはかっての住宅金融う公庫（国土交通省・財務省所管の特殊法人）を廃止して２００７年４月１日よりスタートした独立行政法人です。

かっての住宅金融公庫時代の金利は最初の１０年間は割と金利を低く設定しているけど、その後の２５年は結構金利の増加が大きいというのが当たり前でした。

処が、住宅金融支援機構が出してきたフラット３５という住宅ローンは、３５年間一定の金利水準で住宅ローンが組めるという夢の様な住宅ローンです。

ここで何故夢の様な住宅ローンかという事をご説明します。

お金には借りる時の原理原則があると言われています。その原理原則を簡単に言うと、『金利が高い時のローンは変動金利で借りる。金利が低い時のローンは

長期固定で借りる』　これを貸す側に当てはめると『金利が高い時は長期固定で貸して、金利が低い時は変動金利でお貸しする』となります。

だから一般の銀行は今は長期固定の住宅ローンを勧めません。　目先の数年～１０年だけ特別に優遇した金利でお客様（借りる側）を貸す側の原理原則に

連れてきます。ホントに怖い話です。

借りた人は当初１０年位の低い金利が終わったらどうするんでしょう？？一気に支払額が増額しては安心した住まい設計とは言えませんよね！

今の時期の借りる側は、目先の低金利に惑わされずに３５年間の支払い期間を十分に考えて、出来るだけ固定金利で住宅ローンは設定しましょう。

折角 住宅金融支援機構が貸す側の原理原則を無視した“夢の様な住宅ローン”を作ってくれているのですから活用しない手はないですよね！

２００９年は住宅購入者にとって非常に有利な状況が山積みです。

住宅ローン控除は過去最大金額の控除があり長期優良住宅で建築をすると最大６００万円もの税金を所得税から控除出来ます。

毎年少しずつ控除額が縮小されてきて、いよいよ今年で最後と言われていたのに気が付けば１００年に一度の大不況の経済対策

として過去最大規模の控除額で延長・増額されました。

さらに、住宅ローン控除は 支払った税金の還付金なので、元々所得税を多く取られていない場合は還付金額も少ないので控除金額

も少なかったのですが、今回は所得税で引ききれない控除金額については住民税から控除できる仕組みです。全員が全員満額控除を

受けられるわけではないのでローン担当者等に適用条件を十分に確認していただいて活用して下さい。

もう少しだけ細かく話すと当初１０年間の借入額が３２００万円で固定金利が３％、返済期間が３５年元利均等返済の場合は、借入額の

ローン残高に対して1％を上限としてその年の所得税額が控除される上限金額が３１万４７００円。所得税から控除し切れなかった場合、

最大９万７５００円まで住民税から控除が可能です。

しかも長期優良住宅の場合は、当初１０年間毎年ローン残高の１.2％が戻ってくるんです。控除額の１年目上限は３７万７７００円が上限

還付金額です。

なかなか支払った税金が帰ってくる事は少ないので、家作りを考えている方はこのチャンスを生かして下さいね！

因みに住宅ローンは１０年以上で自分が住む事が条件です。